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金水区【越秀金悦文华】

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项目详情

项目前身

越秀金悦文华位于文化路与龙门路交会处，是金水北城改项目，前期是绿地做的土地整理和开发，但绿地不争气，在这郑州开发的住宅可以说是一地鸡毛，绿地路砦商业项目-绿地云都会开当下也处于停工的状态。

开发商

目前住宅地块是金水区政府联合国企越秀合作开发，金水区人民政府占股20%,越秀地产占股80%，双国企站台，安全性这块完全不用担心；

因为有金水区ZF站台，这也就可以理解如此高的赠送面积、拿着合同就能上学，这两个大杀器越秀可以如此轻易获得；可以说是在报批报建、教育确定性这块金水区ZF开了一路绿灯；

越秀金悦文华实拍

金水北板块

近几年郑州房地产行业市场低迷，但金水北的市场却一路领涨，之前我们分析过金水北板块的详情可参靠金水区板块介绍+楼盘明细

金水北作为郑州住宅版块的热门区域，总价200-300万之间最热的板块，涨的时候它先涨，别人降的时候它还在涨，大潮起的时候，各个板块能能高歌猛进，但只有潮水褪去，才会发现谁在裸泳；

近些年来郑州年度十大住宅销售榜单中，金水北上榜的项目每年都是半壁江山，也可见市场已经给出了答案。

我个人也在金水北常年居住，也见证了金水北的发展，作为常年参与一线销售的地产人员，每天带着客户全城看房，熟悉郑州的每一条街道，我总结认为支撑金水北市场一路领涨主要有三大因素：

一、先天的区位优势

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含着金钥匙出生:

1、与金水老城无缝衔接

2、东侧是全省高地北龙湖+中原科技城

3、西侧是高新技术开发区

4、北边是郑州后花园-惠济区核心区

要就业有交通、要交通有环境、要环境有配套，居住起来不要太舒服哦！

金水北作为郑州住宅版块的热门区域，总价200-300万之间最热的板块，涨的时候它领涨，别人降的时候它还再涨，大潮起的时候，各个板块都能高歌猛进，但只有潮水褪去，才会发现谁在裸泳。

图：金水市民中心2月拍摄实景

何况，金水北以东紧邻北龙湖，北龙湖金融岛是全国第五大金融中心是汇聚全省顶级资源的价值制高点，规划的中原科技城更是举全省之力打造，中原城市群的的金融中心+河南的科技发动机，这这辐射带动力，谁靠近谁沾光，不然杨金那荒郊野岭能卖2万的价格？

恰逢其时的金水北，享受的可是北龙湖+金水核心区+金水自贸区三区叠加的超级红利；

金水北已发展多年，配套完善。

立体交通网

地铁线已开通3条，在建1条，规划1条，轨道交通密度居郑州各区域前列。

区域内“四横五纵”的立体交通网

四横:北三环、国基路、三全路、连霍高速

五纵:中州大道、花园路、文化路、丰庆路、京广快速路等。

商业

营业的就有宜家、YOYOPARK以及地中海商业，龙湖天街也已签约，规划中老鸦陈的商业、美盛文化路的商业综合体等，毫无疑问，随着商业重心的北移，金水北将成为下一个经济活力高地；

教育资源

金水北的作为金水区核心发展区，也承接教育发展的重心，老牌名校全部开设分销，纬五路一小分校、文化路一小分校、农科路小学、优胜路小学等分校遍地开花，极大增强了片区教育水平，不仅教育资源密集，同样是各类重点名校。

生态资源

东部是北龙湖12000亩的生态区、紧邻东风渠、贾鲁河

图：金水市民中心3月拍摄实景

二、片区居民强大的购买力

金水北房价保值增值的另一大支撑，金水北原著居民的强大购买力。

经济基础决定上层建筑

城市决定产业、产业决定人口，金水区在郑州本就有着超然的地位，产业实力雄厚，经济实力全省最强，全国排名20，GDP破千亿，人均可支配收入全省最高；产业背后衍生出庞大的就业人群，这都是金水北背后购买力的支撑。

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图：越秀金悦文华周边航拍

除了金水区产业外，金水北房价的另一大支撑则在于城中村的“地缘情结”。

众所周知，金水北的发展史就是城中村的拆迁史，以陈砦、庙李、老鸦陈为代表的城中村，一度成为郑漂的主要聚集地。虽然城中村已完全拆迁，截止目前拆迁的对否依然存在大量的争议，曾经的辉煌的城中村经历，也培育当下金水北强大的购买力客群，众多有着地缘情结的人群依然会选择在此置业安家，大致可以分为以外两类人群:

1、土生土长的原著民就不说了，外面千好万好，不如自己成长的老家好，且多数拆二代、创一代依然首选金水北；

2、还有外来的打拼人群，这些小老板、个体户、以及住过城中村的城市精英们，

北区是郑州最早的商业产业基础：陈砦花卉市场、桑园的医药批发、经三路垄断了金融贷款渠道(抵押贷款、金融、保险）、河南省主要的二手车批发市场、花园路上的汽配大世界；这些经商人士的青春十年、爱情十年、奋斗的十年都在这里，生意在这里，圈子在这里，看哪都是回忆，首次置业、二次置业自然还会选择在这这里，这就是北三环房价敢叫板东区的原因。我有很多客户都是上述的真实案例；

地市强大的购买力：

我们知道周口、驻马店、漯河的老乡喜欢买南边，因为离家方便，但这些多数是总价150万以内刚需客户，总价150万以上刚改客户、考虑学校的客户，依然会选择价值更高的区域，金水就是首选区域之一；

另外北部方向地市的客户更喜欢买北边，比如新乡、焦作、安阳、鹤壁、甚至是濮阳的客户，而且北部地市普遍比南边地市经济更发达，基本都是工业城市，购买力也更强，来郑置业基本只考虑东区和北边。

4.金水北劣势

市场已用真金白银验证了金水北的价值，不过金水北也存在很大多问题；

1、如前期开发没有统一规划，片区混乱；

2、没有形成新的产业基础，老的产业（批发、二手车市场、金融）在外迁，新的产业未落地；

3、大量城中村改造后遗症也在逐步体现，集中的大量安置房、商品房、以及超高的公寓交付，天量的房产供应，导致一个新的状况：新房房价一涨再涨，二手房价、房租却一降再降。

4、尚未形成新的商业中心，uupark、普罗地中海商业街等，交通闭塞，不具备商业核心的条件。名门商业折戟沉沙、国基路丹尼斯综合体半路搁浅，未来只能寄托于美盛的商业有所成功吧。据说近期最大的会员超市，山姆超市也将落地金水北，择址应该是在北三环花园路东侧，紧邻国泰官邸；

越秀金悦文华产品分析

一期共占地:35亩

容积率:3.49

5栋高层

面积段:102㎡、123㎡三房、142㎡四房

价格区间:1.7-2万/㎡，总价170-280万；

图：越秀金悦文华周边航拍

金水北当下均好性最好的楼盘

我给越秀的定义是瀚宇天悦城的“继任者”，是金水北当下均好性最高的楼盘；

在对比下金水北售楼盘后你会发现，越秀完美避开了金水北当下客户的痛点:

招商和万科：容积率低，但属于惠济区教育没确定；

国泰官邸：只有2栋楼，且只有两房或者200平的四房，面积断层；

美盛：全系都是5.99%高容积率；

碧桂园：5.2%容积率，且工程进度慢的像蜗牛，一年只盖2层楼；

康桥天樾九章：产品好，学校也不错，但康桥尚未走出ICU，总是不放心；

和昌优地：位置、配套好，户型一般，少量房源，想要交付早的可关注；

九锦台+明天花园：不做评价，拉胯的不如二手房；

常绿金水宸院：新盘，地块小3栋楼，定位刚需；

均好性最高的楼盘

金水北不缺房子，但缺少均好性高的房子，2021年瀚宇天悦城一度膨胀到毛坯售价23000，而且一房难求，靠的就是均好性；无奈瀚宇不争气，内部克扣裁员、外部和贝壳产生利益纠纷，中介卖了房不给结算佣金打官司，声誉急转直下，再加上产品相对偏老，也没营销动作，任凭不利信息满天飞，但依旧靠着双地铁口、东风渠畔、相对低的容积率，今年也实现了清盘，瀚宇老板的底气就是均好性；轮产品力在金水北几乎倒数第一，但挡不住位置好；

越秀金悦文华的稀缺性正也在于此，是瀚宇天悦城的升级版，地段虽不如瀚宇，但开发商品牌和户型都远超瀚宇；我们可称之为——“全能选手”。

越秀优势

3.49容积率

交通便利：地铁+主干道齐全

双学区（拿着合同就能上）：文化路一小分校+龙门实验

生态好：三河环绕，自带公园

户型好：南北通透，大面宽

得房率高：加上赠送得房率高达90%

物业：越秀服务为国家一级服务资质，是2022年中国物业服务上市十强，有30年的管理经验，服务业主超百万，服务专业有保障。

交通便利

项目交通四通八达，花园路与文化路之间；

轨道交通方面，项目周边有2/4/7多条地铁线环绕，其中2/4号线都已运营，7号线也通车在即，地铁出行相当便利。

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生活配套

家门口的海量时代商业，满足日常消费没问题

美景欢乐广场也不远

教育配套

图：越秀金悦文华周边学校配套示意（蓝色区域）

其中项目已确认划片的文化路一小和龙门实验学校初中部，也算是双名校。购房者持购房合同，孩子即可入读。

图：文化路一小（翰林校区）

近年来，带学区的房子是楼盘的重要卖点，几乎是个项目就要签个名校，但是很多项目交付之后，前期宣传的学校却不能兑现，这些流氓行为，在郑州屡见不鲜，习以为常；小莉帮忙现在都不帮这个忙；

越秀学习美盛解决了学校的问题，且拿着合同就能上，郑州双学区的几乎就此两家直接签在合同里，近期美盛销售速度放缓，部分着急上学的客户、抗性高容积率的客户转头选择了越秀（但后续会签个补充协议，交房以后，会按照就近划片的原则）

图：龙门实验学校初中部

生态配套

西侧300米左右为东风渠，沿线建有宽度达120-230米的生态文化公园；北侧就是贾鲁河；南边700米就是金水市市民中心公园，且项目西侧还规划有市政公园，居住起来不要太舒服哦。

图：东风渠滨河公园

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三全路至贾鲁河段的东风渠生态文化公园正在建设，全长2.7公里，宽120-230米，目前部分河段已经呈现，浅滩湿地，水上森林，净化梯田，森林栈道，景观空间层次相当丰富，标准极高，是休闲散步的极好去处。

开发商配的魏河效果图，真实是几乎没啥水，小水沟而已

户型鉴赏

户型简单纯粹，2T4户、2梯4户，超高赠送面积、综合得房率达90%；

102㎡三房两卫、123㎡三房两卫、142㎡四房两卫，尤其是独立入户花园，在郑州整个市场都很罕见。

A2户型为102㎡三室两厅两卫

B户型为123㎡3室两厅两卫一花园

C户型为142㎡四室两厅两卫一花园

外观+绿化分析

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图：景观效果图

越秀金悦文化外立面采用工建式外立面风格，灰白相间，搭配高窗墙比的玻璃幕墙，外观简约大气，也是当下流行的风格。

外立面采用涂料+真石漆，并没有采用铝板，也为后期地块预留出升级空间。

因为地块只有35亩，回字形的布局，不会做出特别大的绿化空间组团，但超宽的楼间距，也依然是当下金水北的天花板，采光、通风、绿化空间都相对丰富。

说了很多优势，但越秀的劣势也是严重存在的:

1、绿都留下的烂尾工程，导致周围小环境非常一般，未来很长一段时间这里都在施工，噪音和灰尘是在所难免的，要求安静的客户做好准备；

2、金水北是金水区的外益，从北三环☞国基路☞三全路近两年才慢慢外溢到了魏河路，再向北基本就是惠济了，小范围配套至少还得3-5年才能成熟。

3、小学舍近求远，目前名校方案是开发商靠ZF关系沟通的结果，但房子交付以后，教育的大原则是就近划片；有些时候最靠谱的是“关系”，但随着时间的推移，最靠不住的也是“关系”。

且文一分校+龙门学校只能说不错，可以肯定的说这没有美盛的学校好，毕竟学校是美盛的立命之本，截止目前已经花了4个多亿在学校的建设和教学上，无论是从学校的硬件、师资的实力、生源的把控上美盛都有绝对优势；如果您特别注重教育，这块必须明确。

4、城市界面差:周边项目多数难产，南侧紧邻安置房，还有翰林华庭的烂尾楼、西侧是绿地商业云都会公寓（停工状态），（东边的康桥进度也缓慢）。

5、越秀3月首开得胜，去化良好，新加推楼栋已涨价，首开涨1000元左右，随着美盛、万科推出的特价房，越秀的在价格上已经不具备优势，现在也就不用着急入手了，可以多对比下，当下的价格可以拿到同等配套的小高层次新房社区，品质还会高于越秀，有些还是精装修交付。

比如如下图的小区

（次新社区）

越秀金悦文华

越秀金悦文华

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